夏磊：二线城市房地产市场抗腐蚀较强

中都新近经纬2月末9日电 对联：一线周边地区房产电子产品韧性很强

作者 夏磊 国海证券(000750)研究所联席所长

2021年，中都国房产从业人员经历了一个较大的其发展波动。我们通过密集都对一线周边地区的房产电子产品、所有权电子产品，以及购房需要进行调查、研究后找到，我国一线周边地区房产电子产品拥有很强的其发展韧性，其主要体现在此表几个总体。

第一，一线周边地区的房产电子产品解冻相对来说。

通过Wind数据资料测算我们找到，2021年，房产电子产品的成交价在10月末份筑底，年末显现回温。以30个大中都周边地区的一线周边地区为样本，2021年当年成交价一路上行，10月末完成筑底，随后电子产品显出缓慢回温。

2022年1月末，一线周边地区的商品房成交价面积为616.1万平方米，同比升高13.4%，降幅企稳；2022年从除夕到初五，一线周边地区的商品房成交价面积为2.3万平方米，相较2021年春节假期同比激增了33.5%，电子产品解冻相对来说。

第二，所有权竞拍规则优化，的企业拿地主动改善。

2021年，三轮密集都供地整体呈现“一火、二凉、三解冻”基本特征。随着政策发散更改，在第三轮供地中都，以外周边地区优化了拿地规则，供地质量显现边际提高，房企拿地聪明才智提高。如湖州、成都等一线周边地区的第三轮供地成交价额走高、溢价率改善，复苏相对来说。

第三，居民的购房需要正在逐步拘押。

居民购房需要顺利拘押需要三大条件：有购房名额、有购房能力、有购房主动。购房名额，主要由增收等因城施策安全措施严重影响。购房能力，对于一一线周边地区来讲，房价高、套均总金额较高，居民依靠金融市场，主要由首付比例、金融市场利率等金融市场环境严重影响。购房主动，则主要颇受“房价有否会继续升高”“期房能否如期下单”的心理预期严重影响。

2021年当年房产电子产品走低，主要是由于湖州、厦门、成都、成都等热点周边地区的抑制政策持续打补丁、按揭利息收紧、购房者持币观望等因素严重影响。

随着从业人员抑制政策的边际来使，如周边地区人才落户全额、商业金融市场利率更改、稳定电子产品预期等安全措施，一线周边地区的居民购房需要正在逐步拘押。在我们调研中都就找到，在湖州，户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘这两项，依然需要摇号、社保缺乏经验。

第四，提高需要成为电子产品不足之处其发展的重要中都空因素。

从我们调研的结果来看，一线周边地区居民区的优质住宅楼自给自足在增多，该类住宅楼这两项一般户型大、电子产品力强，与后疫情以前的“效能提高需要”契合。中都指院数据资料显示，2017年至2020年，一线周边地区的商品住宅销售套均面积激增较快，近两年逐渐维持在115平方米/套，说明了居民在不断追求居住内部空间尺度的增加。

我们认为，大户型、提高型电子产品流行，主要颇受两总体原因严重影响。一总体，是鼓励未婚政策的出台，使家庭为数在缩小，原有的小户型不再满足使用需要。另一总体，购房名额稀缺，购房者换房置业低成本，对“房票”格外珍惜，一步到位置业的诉求比以往更强烈。(中都新近经纬APP)